您现在的位置:主页 > 好日子高手论坛 > 正文
好日子高手论坛

5月上海二手房“量价齐跌”说明了什么?

发布时间:2019-09-06 浏览次数:

  在经历了1-4月份的持续回暖之后,5月份上海二手住宅市场成交量和成交价都出现小幅回落。据上海执信咨询的数据显示,5月,上海二手住宅共成交约2.33万套,环比下跌9.23%,同比上涨45.24%;二手住宅合同成交均价约3.87万元平方米,环比下跌1.47%,同比下降3.92%。

  针对5月份上海二手住宅市场成交量较3、4月份的小幅回落,合同成交均出现环比下跌。我们认为主要是两个原因造成:一是由于年初货币政策的持续宽松,以及上海地区房贷利率的下滑,324444抓码王高手之家对刚性需求具有一定剌激作用,而刚需现在经过阶段性释放后,目前已进入尾声。二是,近期政策频发稳定房地产市场的信号,改变了人们对后市的预期,增加了人们观望情绪。

  对此,业内专家表示,上海现在大部分的房价在2015年的基础上翻了个倍,甚至有几倍的空间上涨,现在出现调整和降温也在所难免,毕竟现在上海房价少则300-500万,多则500-1000万。但是,上海作为一线年,房价依然会是在一个上升通道。鉴于上海的国际地位,以及人口流量对于房价有着明显支撑,上海房价在调整过后还会继续上升。

  而我们认为,受到各地4、5月份房地产市场调控的密集出台,对市场最具敏感性的二手房市场率先出现“量价齐跌”的现象也不奇怪,我们并没有像上面这位专家对上海等一线城市房价上升看得这么乐观,将来不管是任何城市,房价最终还是要与当地居民收入接轨,未来大家都要做到“房住不炒”,所以,那些买房长期来看能够对抗通胀的观点应该可以退出了。

  那么,继5月份上海二手房市场出现“量价齐跌”情况之后,接下去上海等一线城市二手房价格将往何处去呢?对此,我们认为要逐步向当地居民收入挂钩了,未来上海房价跌一点,居民收入增加一点,通过几年时间,挤干现在的泡沫,并实行“软着陆”的目标。

  第一,上海等一线城市的二手房价格开始出现松动,说明接下去全国楼市很可能进入调整周期。因为,二手房通常是享受不到住房公积金优惠的,而且房型结构老,贷款时间少,一旦投机性需求减弱,二手房市场立即就能反映得出来。特别是像上海等一线城市的二手房市场要比新房更能反映出真实的情况。本轮房地产已经正式进入调整周期。

  第二,上海房价自从2015年下半年开始上涨,至2016年正式出台房地产限购政策,不仅是房价翻好几倍,就连房贷需求也集中进行了释放。而随着限购政策的继续执行下去,上海房价需求始终将处于低位,二手房价很可能是会“有价无市”,逐步回归理性。为啥会存在“有价无市,逐级回调”的趋势呢?主要是上海房价涨得实在太高,普遍在五六百万,当地居民买不起,监管部门又限制一线房价大跌,那只能使上海的房地产要经历一段时间的低迷期。

  第三,未来上海的购房需求将逐步降温。近年来由于生活成本太高,导致了上海人口出现了负增长,大量外地人口流出,而且上海实行限购政策,外地人也无法在上海买房。而上海老龄化却提前到来,当地的80、90后人口越来越少,目前上海房地产市场的购房需求处于饱和状态。过去二手房很好卖,业主无需降价促销,而如今在高房价背景下,就算业主让利几十万,也无人问津,因为房价高、限购政策紧,真正有钱买房还要符合限购条件的家庭并不多。

  5月份上海等一线城市房价出现“量价齐跌”情况并不稀奇,因为一季度已经把刚需集中释放完毕,后续只要货币政策收紧、限购政策继续维持原状,那么上海房价就会进入到缓慢下跌的过程当中,未来将要用五六年的时间,让其逐步回归居住属性。上海的二手房价出现下跌,也说明了全国房地产也进入到了调整周期之中了。投资炒房者也应该看到上海等一线城市房价在未来挤泡沫过程中,所潜在的风险。